Что важно знать при покупке земли возле трассы?
Эксперты "ВозлеДороги.ру" часто отвечают на вопросы по этой теме, дают профессиональные консультации и выполняют заказы на обследование отдельных объектов на трассах. К сожалению, юристы, сопровождающие сделки по приобретению недвижимости, обычно не знают особенностей законодательства, которые определяют размещение зданий возле автомагистралей. Между тем, есть много факторов, существенно органичивающих права собственника и создающих риски для бизнеса. В этой статье мы решили дать рекомендации, на что надо обратить внимание при покупке объектов придорожного сервиса или земли для их размещения.
Кому читать?
- владельцам и сотрудникам компаний, которые развивают придорожный сервис, но пока имеют мало опыта в размещении объектов на трассах;
- предпринимателям и инвесторам, которые планируют заработать на недвижимости возле автодорог;
- риэлторам, юристам и девелоперам, которые занимаются коммерческой недвижимостью, но не знают особенностей применения законодательства относительно придорожного сервиса;
- всем, кто планирует купить землю на расстоянии ближе 150м от трассы.
Все эти люди имеют одну общую цель: снизить риски или совсем их исключить. Команда Возледороги.ру делится своими знаниями и опытом.
Есть 2 основных заблуждения относительно участков возле дороги.
Первое заблуждение: есть частная земля вдоль дороги - можно сделать съезд. Но нет: близок локоть, да не укусишь!
Дорога - это такая же коммуникация, как газовая труба или электросеть. Вы же не можете просто взять и подключиться к ним, никого не спрашивая, без технических условий (ТУ), проекта и разрешения?
Вот, например, как происходит подключение газа. Получаете ТУ, на их основе заказываете у специалистов проект, согласовываете проект в Газпроме, а потом заключаете с уполномоченной компанией договор на выполнение присоединения. Проще говоря - на физическое выполнение работ. После того, как работы выполнены, необходимо сдать их эксплуатирующей организации - подписать Акт ввода в эксплуатацию. Ну и наконец заключить договор на обслуживание линии и/или предоставление услуги. Вот теперь можно пользоваться и платить за фактически потребленный газ.
Точно так же и с присоединением к дороге: ТУ - проект - согласование проекта - разрешение - строительство - ввод в эксплуатацию - договор на содержание примыкания. Если всего этого нет, компания-владелец дороги вправе «отключить» ваш объект от коммуникации-дорожной сети.
Что важно знать:
- вам вполне законно могут отказать в присоеднинени к дороге еще на этапе запроса ТУ. Потому что размещение вашего строения повлияет на безопасность движения или нарушит Закон об автодорогах. Или противоречит каким-либо нормативам, проектам, концепциям и т.д.
- наличие действующего объекта - не гарантия того, что к нему нет вопросов у дорожников. Даже если у собственника есть ТУ, согласованный проект примыканий к УДС, акт ввода в эксплуатацию - это не факт, что нет претензий. Единственным документом, который на какое-то время может гарантировать присоеднинение к УДС, может быть справка из Автодора о том, что на момент запроса примыкания соответствуют нормативам, какие-либо прелписания не выдавались и претензии отсутствуют.
- увы, все может измениться в любой момент. Государство имеет право в любой момент изменить "правила игры", и застраховаться от этого невозможно. Например, дорогу реконструируют, и вам придется снова за свой счет делать новые примыкания. Все заново по полной программе. Увы, это требования 257-ФЗ. Хуже для вас, если при улучшении качества дороги повысят ее категорию, а значит ужесточатся требования по расстоянию между примыканиями. Проше говоря - чем лучше трасса, тем выше скорости, тем меньше допускается съездов. Чтобы повысить скоростной режим и безопасность движения. В таком случае объект могут просто "отсоединить" без всяких компенсаций, и это тоже вполне законно. Таких примеров на трассах много. За барьером остаются даже современные комплексы ВИНКов.
Поэтому, размещая объект придорожного сервиса возле трассы, вы должны очень внимательно относиться к документам на присоединение к дороге, быть готовым к расходам на содержание примыканий и оценивать риски быть отрезанным от этой жизненно важной для вашего бизнеса коммуникации.
Второе заблуждение: на землях промышленности вне населенных пунктов вдоль трассы можно строить любую коммерческую недвижимость. Это не так. Потому что Законом «Об автомобильных дорогах…» (ФЗ-257 от 08.11.2007г.) предусмотрены ограничения на размещение строений в полосе отвода автодороги и придорожной полосе. Полоса отвода - это земля непосредственно под дорогой (с обочиной, знаками и т.п.). Придорожная полоса - территория с обоих сторон от полосы отвода. Полное определение можно найти в Законе. Главное, что вам нужно знать про полосы:
- в них разрешено размещение только объектов придорожного сервиса (полный перечень читайте здесь: http://vozledorogi.ru/questions#item-8 ). Т.е. строить завод или логистический комплекс нельзя. Магазин автозапчастей можно, а магазин сантехники - нельзя. Потому что здания должны быть "предназначены для обслуживания участников дорожного движения». Хотя Законом оговорено, что собственник дороги может разрешить в придорожной полосе и другие виды недвижимости.
- ширина полос индивидуальна и зависит от категории дороги. Дороги в России длинные и разные. На одной трассе придорожная полоса может быть в каждую сторону шириной от 25 до 150м. И если ваша земля окажется в придорожной полосе, то на нее будет распространяться действия ФЗ-257. Встречаются и спорные ситуации: трасса проходит через населенный пункт и ограничения могут коснуться даже участков под ИЖС.
В рамках одной статьи все требования не опишешь. Главное, что надо знать - наличие земли вдоль дороги не гарантирует ее использования для ваших целей. И чтобы снизить риски, надо узнать об ограничениях. Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и письменно обратитесь к собственнику автодороги. Кому принадлежит дорога - тема для отдельной статьи, следите за публикациями.
Если у Вас срочный вопрос, напишите нам на info@vozledorogi.ru, и мы дадим Вам персональную консультацию.